九三学社中央:加大城市更新和既有住宅改造力度

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  • 发表时间:2017年3月16日
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  2015年,我国人均居住建筑面积达到33平方米。但是,全国仍有约16万个老旧小区(涉及约4300万户家庭、1.3亿居民)建筑抗灾能力弱、能耗高、使用功能差,成为全面建成小康社会住房领域的短板。

  问题
  当前,老旧小区改造面临协调难问题。分项审批流程复杂、过程严格,涉及房管、国土、建设、市政、交通等多个部门,仅加装电梯就要盖46个图章。另外,政策法规不配套。宜居改造涉及的容积率调整、绿化方案变更等,很多老旧小区不符合现行法律法规和规划关于住宅用地的要求,面临改造“从新”还是“从旧”问题;改造标准规范缺失,基层行政管理部门审批依据不充分、标准不清晰、操作难度大。

  建议
  扩大试点逐步推广。根据上海、北京、广东、福建、四川、河北等省市开展的老旧小区改造项目试点经验,调整和制定老旧小区改造相关技术标准,尽快制定适宜的容积率、建筑间距、建筑高度控制、光照时间等标准,对改造项目给予一定的宽容。对已投入使用的住宅小区,加建的物管、文体、环卫、消防、市政用房等底层小区公共配套设施不纳入既有住宅小区的容积率、建筑密度、绿地率等的指标考核,新增的电梯、停车、管道应符合现行规范标准。建立老旧小区改造工作专家库,论证解决疑难技术问题,进行新材料、新技术、新工艺、新工具等技术推荐,制定老旧小区宜居综合改造的技术导则。
  分类分项统筹推进。一是加装电梯等项目,采取居民出资、财政适当补贴方式。结合闽、川、京、沪等地经验,可采取购买电梯直接费用的50%由财政负担,电梯井、基坑等其他费用由住户集资或提取维修基金。结构改造而增加的面积,由受益居民户承担建设成本。二是公共服务项目,如建筑节能改造,小区路面、排水、绿化、照明及车位铺装等,由财政给予补贴;社区养老用房、医疗等配套设施,协调民政、卫计专项资金支持;智能社区、安全监控建设由财政出资。三是换热站、二次管网、串改并等供热改造,以及户内外水电改造,采取居民、政府、企业共担方式。四是经业主同意后,企业负责建设小区停车场,并以运营收入补偿建设费用,一定年限后运营收益权归还业主。
  改革完善管理制度。一是出台相关文件,明确改造模式。坚持业主“自主申请、自主改造”,形成基层组织、代建单位、政府部门协调推进的“三位一体”改造模式。街道办、居委会负责开展宣传、凝聚共识,做好利益协商以及费用分摊等工作。代建单位全程负责实施、后续运营和维护更新。政府部门开展相应协调和管理监督职责。明确前期意见征询、建筑结构安全鉴定、设计方案公示和协议签订、立项批复、方案审批和规划许可、建设施工、监督检验和竣工验收、产权与后续运营等过程中各主体责权。二是推行“一门审批”。由住房城乡建设部门牵头负责协调统筹,梳理相关的审批文件和材料;规划部门为主审批单位进行审批;其他相关部门根据规划部门的前置审批结论集中给予复议和审批。
  拓宽渠道整合资金。一是鼓励将住宅维修基金用于老旧小区房屋改造和维护;拓宽公积金申请使用范围;公有住房出售后款项的20%可以根据相关政策,建立老旧小区改造补助资金渠道。二是整合节能环保改造、智慧城市、海绵城市、地下管廊、光纤入户、水电暖智能化、社区养老设施等多种专项资金。三是房价较高地区可考虑结合停车设施建设进行结构增层,鼓励底层和二层居民置换。腾出的底层空间用以停车或社区公共服务,二层可用于出售平衡改造资金。

来源:中国建设报

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